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      1. “商品房帶裝修交樓需附裝修標準”規定近日發布

        2019/11/16 14:55:40

        隨著年底臨近,不少樓盤迎來了交樓高峰。而針對過去“精裝修房的通病”——貨不對板的弊端,近日,廣州市住建局印發《關于加強房地產開發項目裝修工程監督管理的通知》《關于加強混凝土結構工程施工質量管理工作的通知》等監管法規,規范廣州市房地產開發項目質量。其中就包括要求開發商嚴格要求裝修質量符合設計和規范要求,組織設計、施工、監理等單位開展住宅工程質量分戶驗收,并按戶向產權所有人出具《住宅質量分戶驗收表》,確保交樓(裝修)標準與樣板房及銷售合同所注標準一致。

        現象:收樓貨不對板 買家發現成本折半


        近年來,包括廣州在內的一手樓市場,全裝修形式交樓的房地產開發項目越來越普遍,但同時,少部分所謂帶“精裝修”的房地產開發項目出現了裝修質量通病,嚴重影響了購房者的權益與居住體驗。

        “購房合同上寫明報價‘精裝房裝修標準4000元/平方米’,但我們在現場收樓時卻發現多處粗制濫造,甚至還找了裝修師傅進行了同款裝修材料的市場比價后發現實際的裝修標準,最多就2500元/平方米?!苯?,王先生在黃埔某樓盤的新家收樓,但是驗房時卻發現多處“貨不對板”。當初看樓的時候,銷售人員指著一套豪華裝修的樣板房告訴他,“這里除了家電家私外,看到的就是以后的交樓標準?!?br />
        “宣傳資料上印的是‘套內無梁’,交房了卻一根橫梁穿頂而過,這也意味著loft公寓僅能做3.68米兩層,還有蜘蛛網一般的消防管道,只有樣板房一半面積的落地窗,一戳就掉的墻面……”今年1月收房后,劉女士的煩惱也隨之而來。

        業內人士指出,隨著宏觀調控的深入,一方面,市場不再是“躺著賣房”的時代,好房子才能贏得市場;另一方面,房地產行業周期性起落之間,房企不斷追求資金回籠,但不少企業產品設計施工過程中出現了過度追求“高周轉”的情況,例如產品規劃設計簡單復制、建筑或者景觀減配、工程質量下滑等問題。某房企甚至拿地當天出設計圖。

        高成本拿地后房價漲幅不及預期,樓盤交樓標準的質量問題確實屢見不鮮。綠城房地產建設管理集團有限公司董事長李軍甚至在去年的博鰲房地產論壇上直言,“這兩年買到的房子可能是最差的”。房地產形勢逼著開發商進行“快周轉、控成本、降標準”,進而影響到房屋質量。

        新規:商品房帶裝修交樓,需附裝修標準

        日前,廣州市住房和城鄉建設局發布了《關于加強房地產開發項目裝修工程監督管理的通知》,為全面提升房地產開發項目工程質量,保障群眾合法權益,廣州將全面加強房地產開發項目裝修工程監督管理。其中涉及開發商應在項目銷售現場顯著位置(含樣板房)公示所售商品房是否帶裝修交樓。帶裝修交樓的,需公示質量問題投訴處理機制。嚴禁虛假宣傳,企業未按要求辦理手續將被查處等。

        通知要求,對于實行全裝修形式交樓的房地產開發項目,應按交樓標準(包含裝修分部工程)辦理相關手續。其中,新建項目應在施工許可(含質量安全監督登記)一并予以辦理;已辦理施工許可證、未辦理預售許可的在建項目,應補充辦理裝修分部工程的施工許可(含質量安全監督登記)相關手續。房地產開發項目在辦理施工許可(含質量安全監督登記)相關手續時,應提供含裝修分部工程的總承包合同、監理合同,以及經技術審查合格后出具的施工圖設計文件審查意見書。

        房地產開發企業要嚴格按照《廣州市住房和城鄉建設委員會轉發的通知》等要求,加強對裝修質量通?。B漏裂等)防控和裝修質量的把關。嚴格要求裝修質量符合設計和規范要求,組織設計、施工、監理等單位開展住宅工程質量分戶驗收,并按戶向產權所有人出具《住宅質量分戶驗收表》,確保交樓(裝修)標準與樣板房及銷售合同所注標準一致,嚴禁虛假宣傳。施工許可核發部門在核發施工許可證時,應嚴格核查是否包括裝修分部內容,并在施工許可證附件中予以注明。工程質量監管部門應督促房地產開發項目完善施工許可手續,落實企業主體首要責任,嚴把分戶驗收關,加強房地產開發項目裝修工程質量監管。相關部門應加強聯合監管,對未按要求辦理手續進行裝修施工的違法違規行為,應啟動相關程序予以查處;對已辦理預售許可的在建項目要一并加強指導和監督。

        克而瑞廣州首席分析師肖文曉認為,新規是有利于加強房地產開發項目裝修工程質量監管的,特別是規定實行全裝修形式交樓的房地產開發項目應在辦理施工許可證環節履行交樓標準相關手續,等于是把對裝修標準的監管前置了,再配合裝修標準公示,改變了以往等購房者收樓的時候問題爆發再去“滅火”的滯后反應機制,對于開發企業的交標管理會有較大的震懾意義。

        易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進也表示,隨著住房制度的改革和住房市場的發展,很多城市未來住房方面的精裝修交付比例會提高,這在客觀上也使得精裝修業務和精裝修住房等亟需納入監管。廣州此次發布的新規,客觀上也充分說明了一點,即后續從保障購房者的權益等角度看,實際上類似房屋的管控會強化,這也有助于實現更好的住房交付,對于一些裝修中的不達質量要求的項目,后續也很難蒙混過關,這有助于促進廣州精裝修住房市場的健康發展。

        律師說法:房屋質量問題退房難但可維權

        面對收樓質量問題,業主能否要求退款甚至退房?法律人士表示,因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用,購房人可以提出退房并要求開發商賠償損失。認為主體結構質量不合格的,可以依照有關規定委托工程質量檢測機構重新核驗。

        廣東知章律師事務所王美舟律師表示,裝修條款只是合同的一個條款,商品房買賣合同主要是購房條款,不能因為裝修問題主張退房,因為購房的合同目的可以實現,裝修有問題,可以主張維修或賠償;只要房屋主體結構沒有問題,就不能因為房屋質量或裝修問題要求解除商品房預售合同。

        也就是說,消費者購買精裝修房時,開發商與消費者簽訂的商品房買賣合同中包含裝修條款,或者在簽訂商品房買賣合同時另行簽訂裝修合同。因裝修部分存在質量問題嚴重影響商品房質量,無法正常居住使用,使合同目的不能實現時,買房人有權請求解除商品房買賣合同和裝修合同,并要求開發商賠償損失;當裝修存在質量瑕疵,但不影響買受人正常使用的,買房人不能推翻商品房預售合同。

        不過,法律人士表示,業主可以收集證據,向政府主管部門申請調解處理針對所購商品房存在的與購房合同不符、施工質量、延期、物業管理、虛假廣告、收費等問題,購房者可向包括地方建設委員會、規劃委員會、房管局、工商管理等相關政府主管部門投訴并申請調解、處理。

        支招:收樓驗房有訣竅

        1.測量面積一定要準備筆、本子以及卷尺一把。用卷尺測量收房面積,然后用筆在本子上記錄,看看其面積跟購房合同面積是否一致,如果其面積差得太多就要找開發商處理。

        2. 注意觀察墻體是否有空鼓或開裂現象。這時要準備的工具有安全錘、彩色粉筆等。對于室內的所以墻面要用安全錘進行敲擊,若出現空響問題,就要用粉筆在該處圈出來,再去通知開發商來處理。特別要注意廚房和衛生間的墻面,因為這兩個地方是要貼瓷磚的,如果墻面空鼓貼瓷磚就會掉落。

        3.防水很關鍵。要注意查看廚房和衛生間的防水處理,防水沒做好就會出現漏水問題,會給后期帶來不必要的麻煩。

        4. 注意檢查下水道是否通暢。如果沒檢查下水道,房子裝修完,住進去過不了多久就會出現下水道通水不暢,還會堵塞,這樣就很麻煩。所以在收房時,一定要往下水道倒大量的水,看看是否順暢,如果有問題就要請開發商處理。這種情況大多數是裝修過程中工人不小心把水泥漿弄到下水道,所以裝修時也要監工哦。

        5.要注意檢查房屋門窗,看看門窗開關是否方便。還要對入戶門進行檢查,如果入戶門會傾斜,不水平就要找開發商處理。如果入戶門是內開的話,還需要注意觀察其底部距離地面的高度是幾公分,如果低于5公分入戶門就容易與地磚粘貼,入戶門就打不開,所有這些問題一定要找開發商處理。


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